सुप्रीम कोर्ट ने माना है कि जब कब्जे की प्रकृति और चरित्र प्राथमिक विवाद बनता है, तो अदालत को कानून द्वारा अपंजीकृत विलेख की जांच करने से बाहर रखा जाता है।
न्यायालय एक सिविल अपील पर निर्णय ले रहा था जिसमें संबोधित किया जाने वाला मुख्य बिंदु यह था कि अदालत किस हद तक उस उद्देश्य से संबंधित खंड का संज्ञान ले सकती है जिसके लिए अचल संपत्ति के लिए अपंजीकृत पट्टे के विलेख में पांच वर्ष की अवधि के लिए निर्धारित करते हुए पट्टा दिया गया है।
न्यायमूर्ति अनिरुद्ध बोस और न्यायमूर्ति विक्रम नाथ की दो-न्यायाधीश पीठ ने कहा, “हमारी राय में, 1882 अधिनियम की धारा 107 और पंजीकरण की धारा 17 और 49 के संदर्भ में एक त्रुटिपूर्ण दस्तावेज़ (अपंजीकृत होने) में कब्जे की प्रकृति और चरित्र शामिल है। अधिनियम संपार्श्विक उद्देश्य बना सकता है जब “कब्जे की प्रकृति और चरित्र” पट्टे की मुख्य शर्त नहीं है और न्यायालय द्वारा निर्णय के लिए मुख्य विवाद का गठन नहीं करता है। इस मामले में, कब्जे की प्रकृति और चरित्र प्राथमिक विवाद का गठन करता है और इसलिए अदालत को उस उद्देश्य के लिए अपंजीकृत विलेख की जांच करने से कानून द्वारा बाहर रखा गया है।
पीठ ने कहा कि जिस मुकदमे के संबंध में अपील की गई है, उसमें पट्टे का उद्देश्य मुख्य मामला है, कोई पार्श्विक घटना नहीं।
अपीलकर्ता की ओर से अधिवक्ता शक्ति कांत पटनायक उपस्थित हुए, जबकि प्रतिवादियों की ओर से अधिवक्ता चंचल कुमार गांगुली उपस्थित हुए।
मामले के संक्षिप्त तथ्य –
2003 में, ‘किरायेदारी समझौता’ शीर्षक वाला एक दस्तावेज़ एक मकान मालकिन (मृतक) द्वारा और उसके बीच निष्पादित किया गया था और उसके कानूनी उत्तराधिकारियों, प्रतिवादियों और एक निगमित कंपनी द्वारा अदालत के समक्ष प्रतिनिधित्व किया गया था। उक्त कंपनी अपीलकर्ता थी और विचाराधीन संपत्ति में कोलकाता शहर के भीतर स्थित लगभग 16 कोट्टा भूमि शामिल थी। समझौते का कार्यकाल पाँच वर्ष की अवधि के लिए था और इस अवधि के आगे नवीनीकरण की शर्त थी।
पहले पांच साल पूरे हो गए और मकान मालकिन द्वारा किराया बढ़ाने की मांग करते हुए एक पत्र भेजा गया और अपीलकर्ता ने दलील दी कि इस तरह का किराया मकान मालकिन की ओर से नियत तारीख पर एकत्र किया जाता था, लेकिन अक्टूबर 2007 के बाद इसे रोक दिया गया था। मकान मालकिन द्वारा अपीलकर्ता से विषय-परिसर खाली करने की मांग की गई। संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 (TOPA) की धारा 106 की शर्त के अनुसार उत्तरदाताओं द्वारा पत्र को 15 दिनों के नोटिस के रूप में पेश किया गया था। किरायेदार ने खाली कब्जा नहीं दिया था, जिसके परिणामस्वरूप मकान मालकिन ने सिविल जज के समक्ष अपील दायर की थी। ट्रायल कोर्ट ने पाया कि अपीलकर्ता की किरायेदारी महीने-दर-महीने TOPA के तहत शासित थी और उसके बाद उच्च न्यायालय को ट्रायल कोर्ट के फैसले में हस्तक्षेप करने का कोई कारण नहीं मिला।
सुप्रीम कोर्ट ने वकील की दलीलें सुनने के बाद कहा, “पट्टा अपीलकर्ताओं के पूर्ववर्ती द्वारा” अपने व्यवसाय और/या कारखाने के उद्देश्य के लिए उपयोग के लिए था। अनुसूची में संपत्ति का वर्णन “फ़ैक्टरी शेड/गोदाम स्थान के साथ” अनुमानित 16 कट्ठा भूमि के रूप में किया गया था। ऐसा विवरण यह स्थापित करने के लिए पर्याप्त नहीं होगा कि यह विनिर्माण उद्देश्य के लिए था।
न्यायालय ने कहा कि इस तथ्य को स्थापित करने की जिम्मेदारी अपीलकर्ता पर होगी कि ध्वस्त परिसर से विनिर्माण गतिविधि चल रही थी।
न्यायालय ने कहा-
“DW-1 द्वारा केवल एक बयान, जिसका हमने पहले उल्लेख किया है या लीज समझौते में निर्दिष्ट पट्टे के उद्देश्य के रूप में, विनिर्माण के लिए लीज के उद्देश्य को प्रदर्शित करने के लिए पर्याप्त नहीं होगा। इसे यह समझाकर साबित किया जा सकता है कि फैक्ट्री शेड में किस तरह का काम चल रहा था। ऐसी स्थिति में भी, विलेख का पंजीकरण आवश्यक होगा”।
न्यायालय ने कहा कि पंजीकरण के अभाव में, किरायेदारी “माह दर माह” की होगी और इसलिए, उच्च न्यायालय ने अपीलकर्ता की अपील को खारिज करके कोई कानूनी गलती नहीं की है।
तदनुसार, शीर्ष अदालत ने अपील खारिज कर दी।
केस टाइटल – मैसर्स. पॉल रबर इंडस्ट्रीज प्राइवेट लिमिटेड बनाम अमित चंद्र मित्रा एवं अन्य।
केस नंबर – 2023INSC854