सर्वोच्च न्यायालय ने महाराष्ट्र रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण में अपीलकर्ताओं-आवंटियों द्वारा दायर दो अपीलों को बहाल किया और कहा कि बॉम्बे उच्च न्यायालय को आदेशों की योग्यता पर टिप्पणी नहीं करनी चाहिए थी, जब अपील का दायरा देरी की माफी को अस्वीकार करने वाले आदेश की सत्यता की जांच करने तक सीमित था।
सुप्रीम कोर्ट में ये दोनों अपीलें बॉम्बे उच्च न्यायालय के दिनांक 23.08.2023 के एक साझा निर्णय और आदेश पर आपत्ति जताती हैं, जो अन्य बातों के साथ-साथ द्वितीय अपील संख्या 475 और 188/2023 में पारित किया गया था।
न्यायमूर्ति पामिदिघंतम श्री नरसिम्हा और न्यायमूर्ति मनोज मिश्रा की खंडपीठ ने कहा, “इन परिस्थितियों में, जब अपील में लगाए गए आदेशों की योग्यता पर अपीलीय न्यायाधिकरण द्वारा विचार नहीं किया गया था, तो उच्च न्यायालय को योग्यता पर टिप्पणी नहीं करनी चाहिए थी।”
मामले के तथ्य-
“लोढ़ा वेनेज़िया” और “लोढ़ा अज़ूरो” नामक एक भवन परिसर में एक फ्लैट के कब्जे के लिए महाराष्ट्र रियल एस्टेट विनियामक प्राधिकरण, मुंबई के समक्ष दो शिकायतें दायर की गईं। अपीलकर्ताओं ने खुद को RERA के साथ पंजीकृत एक बिल्डिंग प्रोजेक्ट में आवंटी होने का दावा किया और शिकायत के विपरीत पक्षकारों के रूप में एस्क्यू फिनमार्क प्राइवेट लिमिटेड (प्रतिवादी नंबर 1) और मैक्रोटेक डेवलपर्स लिमिटेड (पूर्ववर्ती लोढ़ा डेवलपर्स लिमिटेड) (प्रतिवादी नंबर 2) को भी शामिल किया। इस आपत्ति पर कि शिकायतकर्ता और दूसरे प्रतिवादी के बीच कोई अनुबंध की गोपनीयता नहीं थी, RERA ने दूसरे प्रतिवादी को कार्यवाही से मुक्त कर दिया और 23 जुलाई, 2019 को शिकायतों को खारिज कर दिया।
अपनी शिकायतों के खारिज होने से व्यथित होकर, अपीलकर्ताओं ने महाराष्ट्र रियल एस्टेट अपीलीय न्यायाधिकरण के समक्ष अलग से अपील दायर की। देरी के लिए माफ़ी मांगने वाला एक औपचारिक आवेदन भी प्रस्तुत किया गया। अपीलीय न्यायाधिकरण ने अपीलों को समय-सीमा के अनुसार वर्जित मानते हुए खारिज कर दिया, जबकि यह देखा कि चूंकि 23 जुलाई, 2019 का RERA आदेश पक्षों (उनके वकील सहित) की उपस्थिति में पारित किया गया था, इसलिए अपील दायर करने में देरी को माफ़ करने का कोई पर्याप्त कारण नहीं था। दूसरी अपील में, उच्च न्यायालय ने अपीलों को खारिज कर दिया। इससे व्यथित होकर, अपीलकर्ताओं ने सर्वोच्च न्यायालय का दरवाजा खटखटाया।
पीठ ने शुरू में कहा-
“… वर्तमान अपीलों को एक छोटे आधार पर अनुमति दी जा सकती है, जो यह है कि उच्च न्यायालय के समक्ष आरोपित आदेश अपीलीय न्यायाधिकरण, मुंबई के समक्ष अपीलों को प्रस्तुत करने में हुई देरी को माफ करने से इनकार करने का था। एक बार जब उच्च न्यायालय ने यह राय बना ली कि सामान्य परिस्थितियों में देरी को माफ कर दिया जाना चाहिए था, तो उसे 23.07.2019 और 16.10.2019 के आदेशों की योग्यता पर टिप्पणी नहीं करनी चाहिए थी,
विशेष जब अपीलीय न्यायाधिकरण, मुंबई ने उन आदेशों की सत्यता पर विचार नहीं किया था।” राम कली देवी (श्रीमती) बनाम प्रबंधक, पंजाब नेशनल बैंक, शमशाबाद और अन्य, (1998) में अपने फैसले का हवाला देते हुए, पीठ ने कहा, “हम ऐसा इसलिए कह रहे हैं क्योंकि उच्च न्यायालय के समक्ष अपील का दायरा अपीलीय न्यायाधिकरण, मुंबई के देरी को माफ करने से इनकार करने के आदेश की सत्यता की जांच करने तक सीमित था। केवल जब देरी को माफ कर दिया जाता है, तो अपीलीय न्यायालय द्वारा आदेश की योग्यता की जांच की जा सकती है,”
सर्वोच्च न्यायालय ने उल्लेख किया कि अपीलीय न्यायाधिकरण के समक्ष, अपीलकर्ताओं ने इस बात पर विवाद किया था कि RERA का आदेश पक्षों की सहमति पर आधारित था और माना कि जब अपील में लगाए गए आदेशों की योग्यता पर अपीलीय न्यायाधिकरण द्वारा विचार नहीं किया गया था, तो उच्च न्यायालय को योग्यता पर टिप्पणी नहीं करनी चाहिए थी।
अपीलों को स्वीकार करते हुए और उच्च न्यायालय के फैसले को खारिज करते हुए, पीठ ने देरी को माफ कर दिया।
चूंकि ये अपीलें एक साझा आदेश पर आपत्ति जताती हैं, इसलिए इन्हें एक साथ सुना गया है और एक साझा आदेश द्वारा निर्णय लिया जा रहा है।
इसने निष्कर्ष निकाला “वे अपील अपीलीय न्यायाधिकरण, मुंबई की फाइल पर बहाल रहेंगी। अपीलीय न्यायाधिकरण, मुंबई उपरोक्त आदेशों में की गई किसी भी टिप्पणी से प्रभावित हुए बिना अपनी योग्यता के आधार पर अपीलों पर निर्णय लेने के लिए आगे बढ़ेगा, जिसे यहां अलग रखा गया है”।
वाद शीर्षक – सुरेन्द्र जी. शंकर एवं अन्य बनाम एस्क्यू फिनमार्क प्राइवेट लिमिटेड एवं अन्य।